苏联人是如何交换公寓的？

通往俄罗斯

鄂木斯克市住房交换局 苏联没有传统意义上的房地产市场--几乎所有的房地产都属于国家。然而，这种状况几乎无法阻止人们在没有政府参与的情况下购买公寓，并经常直接与其他人交换公寓。不过，这确实需要一定的智慧。
   
人们如何--以及为什么--交换公寓？

政府控制着苏联绝大多数的房地产：它决定谁能得到新公寓，谁会被剥夺这个机会。根本不存在资本主义意义上的 "市场"。
为了获得一套公寓，个人或家庭必须进入 "改善居住条件 "的等候名单。任何人都可以申请，只要他们的家庭允许每人的居住面积少于 9 平方米。
另一种方法是成为公寓的终身看管人：你可以免费住在那里，但它不是你的财产--你不能出售、赠送或传给子女。

1958年，市场自由化进入第一阶段。全国各地都出现了可以购买公寓的住宅联盟。每平方米的价格固定在 6 000-8 000 卢布之间，这对普通苏联人来说是一个难以想象的数字。这笔钱将被分成几份（类似于抵押贷款）；然而，对于大多数人来说，第一份钱还是太贵了。因此，这样的居住空间只占全部房地产的 10%左右。而且，如果有人决定出售工会购买的公寓，他们必须征得工会每个成员的同意，并仍按原来的固定价格出售。
因此，人们想方设法规避禁止私下交易的规定。交换公寓就是其中之一。
一种普遍的交易方式是交换价值不等的公寓，由一方支付额外费用；这种交易很难被政府追踪。

"每个星期天在集市上，你都会看到成群结队的人高举着小纸片海报，上面写着'三居室换1+1'之类的字样。塔蒂亚娜回忆说，她的好友伊琳娜在这些街头交易中充当了令人不安的中间人。这些人被称为'maklers'（'经纪人'），在苏联，他们是唯一可以帮助他人交换公寓的人。

是谁让这一切成为可能？

"掮客 "存在于法律的灰色地带，但只有他们才能让你省去自己寻找公寓和进行多层次交易的麻烦。参与交换链的家庭往往不止一个，有时甚至多达 10 个。每个家庭最终都会得到他们想要的东西。
不过，需要有人来控制这些复杂的计划中发生的事情，这样它们才不会崩溃，让参与者既没有钱，也没有新公寓。毕竟，这种协议实际上是非法的。

"你可以通过假结婚的方式'出售'（交换公寓，一方支付额外费用）一套公寓，"根纳季-梅休金回忆道。他在 20 世纪 80 年代曾经是一名'makler'，目前从事房地产工作。"公寓住户可以签订婚姻合同，登记自己的配偶，然后离婚、搬走并领取钱款"。然而，这种交换公寓的方式既冗长又繁琐，而且买卖双方都可能面临不可预知的情况，因此不是每个人都愿意冒这种风险。
技艺高超的 "匠人 "是社会的宝贵财富，他们会尽力维护自己的声誉。鉴于这种工作的合法性值得怀疑，口碑--人们和其他 "制作者 "的推荐--是确保这一点的唯一途径。不过，按照苏联的标准，这种服务并不便宜，每笔交易往往要花费 200-800 卢布；这也是由于这种非法活动存在风险：如果 "制造者 "被抓，他们可能面临三年监禁，并被没收全部财产。

公寓交换局

在这些交换计划的早期阶段，人们会在报纸上刊登分类广告，希望以一个城市交换另一个城市，或者在同一个城市寻找另一套公寓。要想不被当局发现，需要一定的聪明才智。不过，随着 "makler "的出现，情况有所改善，报纸上的分类广告让位于现实生活中的交易。
"Maklers "可以在一些特定的聚会地点找到，他们会在那里交流最新信息，例如潜在客户的信息或在什么报纸上寻找信息等等。潜在客户偶尔也会亲自到场，敲定交易的具体细节，寻找潜在的交换伙伴加入冗长的参与者链条，并商定看房时间。最受欢迎的地点之一是莫斯科的班尼佩罗洛克（Banny Pereulok）。  

为了不被 "makler "多收钱，很多人都会像上班一样去局里，整天盯着潜在的公寓，或者查看最新的分类摊位。
"伊琳娜把父母的三居室换成了两套单居室公寓--一套给自己，另一套给父母，"塔季扬娜回忆道。塔季扬娜回忆道，"但是，在儿子出生后，她明白自己和丈夫的工作不可能指望国家的任何救济。而且，虽然她丈夫的收入并不低，但也不可能通过住宅联盟获得一套公寓。因此，他们共同决定，她绝对需要赚到足够的钱，才能住上梦寐以求的三居室。她做到了。"

"起初，伊琳娜和丈夫买卖别人的房产，有时她的交换链上同时有 20 个家庭。在交换过程中，许多客户至少会损失几平方米的居住面积。然而，伊琳娜把自己的单卧室公寓也算在内，实际上最后还多了几平米，"塔季扬娜继续说道，"她和她的丈夫后来有了自己的公寓。"随后，她和丈夫假离婚，一居室的大公寓被分割成两个小房间。离婚后，她又把这套公寓换成了一套更大的公寓，如此反复。大约 10 年后，他们有了自己的四居室大公寓，并搬了十几次家。"

不过，在这些个人交流的过程中，很容易遇到不怀好意的人。
"我像啄木鸟一样工作了六个月，"作家玛丽亚-阿尔巴托娃回忆道。"我们当时已经看了很多公寓，每个公寓都有自己的故事。有一类人--主要是老年人--喜欢玩交换游戏，原因很简单，因为他们觉得无聊，这让他们很开心。

"maklers "后来怎么样了？

随着苏联的解体，经纪人协助房地产交换的黄金时代宣告结束。1991 年，《住宅基金私有化法》开启了私有财产时代的大门。现在，人们有权随心所欲地交换、购买和出售房产。他们还可以将自己一直居住的前国有房产私有化（不过，有些人至今仍在等待完成这样的交易！）。还有一些人则设法购买了自己的公寓，因为现在这样做是合法的。

"makler "市场迅速萎缩，人们开始学习在市场经济中运作。不过，许多经纪人并没有转行，他们只是成为了合法的房地产经纪人。